稳楼市新表述出炉 住房金融如何化解新问题?
稳楼市新表述出炉 住房金融如何化解新问题
  来源:金融时报
  本报记者陆宇航
  在今年的中央经济工作会议中,关于房地产的新表述成为一大亮点。延续自2016年以来“房住不炒”定位政策基调,本次会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”, 将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。同时,本次会议还明确了对住房租赁市场的高度重视,这也是近年来中央经济工作会议对住房租赁着墨最重的一次,长租市场发展将迎来机遇。那么,在围绕“房住不炒”定位的各项细化措施不断推进的背景下,对银行传统的房贷业务会产生哪些影响?住房金融将会面临哪些变化?银行业应该如何助力房地产市场保持“稳地价稳房价稳预期”的平稳运行态势?
  “稳”字当头保持定力
  回顾2020年住房金融市场,围绕“房住不炒”定位下对涉房贷款的持续严监管以及个人住房贷款领域“换锚”LPR的落地,最为市场关注。
  融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的最新监测数据显示,11月20日至12月18日,全国首套房贷款平均利率为5.23%,比上期略降1个基点,二套房贷款平均利率为5.54%,与上期持平。“与上月相比,2020年12月的房贷利率波动幅度不大,临近年末没有出现大面积的上涨,房贷额度也没有往年紧张,暂停房贷的银行数量较少。” 融360大数据研究院分析师李万赋表示。
  “纵观2020年全年,不管是全国层面还是城市层面,房贷利率的波动都普遍大于去年,且房贷市场的变化不局限在利率层面,尤其是下半年,各地陆续出台的房贷政策都在积极尝试从更多维度落实‘房住不炒’定位,表现为更加倾向于收紧公积金政策和首付政策,并进行差异化区分,保证刚需人群能顺利买房的同时,大大提高楼市投机行为的门槛。” 李万赋分析说。
  本次中央经济工作会议对房地产调控的延续也预示着,银行将持续在住房金融领域保持定力。“总体来看,2020年中央经济工作会议确定的八大任务中,前三位均是落实以国内大循环为主体的措施安排,同时继续强调‘房住不炒’的定位。房地产融资继续坚持宏观审慎管理,融资环境‘稳中从紧’和差异化长效管理机制不变,继续对增量和增速进行调控。住房按揭贷款需求一如既往保持稳定,但房地产企业开发贷增长继续受控。” 光大证券研究所银行业首席分析师王一峰表示。
  对于房企端的开发贷款,中国首席经济学家论坛理事长连平预计,其增速仍然会有逐步回落的态势。“最近这些年,开发贷波动比较大,但是平均贷款增速应该不会明显超过整个贷款余额的平均增速。流向房地产行业的信贷资金一定会受到比较严格的管控,加上‘三道红线’倒逼房企杠杆水平,类似贷款增速还会有一定程度下降。”
  聚焦大城市因城施策
  “今年的中央经济工作会议首次就大城市的住房问题做出强调和安排,通过着力解决房地产市场存在的空间结构性矛盾,以大城市房价稳定为抓手,为‘房住不炒’做好引领和示范。有针对性地解决局部城市住房供需矛盾和房价屡调屡涨问题,有效促进人口向城镇和重点区域流动,以增强区域战略发展动力。” 民生银行首席研究员温彬表示。
  易居研究院预计,大城市房地产政策会有三个重要变化:一是从短期管控角度看,继续打击各类炒房需求,包括此前深圳的代持购房的行为;二是从房地产长效机制角度看,后续在土地供应等方面会继续发力,尤其是增加纯住宅用地;三是继续发展租赁市场,通过租赁市场来解决住房问题,即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。
  对大城市住房突出问题的关注,也体现出“因城施策”的政策思路。未来,这也将继续成为房地产长效机制建立的重要方向。
  在银行个贷方面,李万赋认为,未来房贷利率的变动将更加注重“一城一策”,楼市稳定地区的房贷利率在加点数固定的前提下基本紧跟5年期LPR的波动幅度,其他地区则根据热门程度和5年期LPR波动情况综合对房贷利率的加点数进行指导定价。
  对于未来楼市政策走向,连平建议,应高度关注房地产金融风险,建立因地制宜的、动态的监测指标体系以准确判断,及早发现房地产领域金融风险,根据不同地区城市的不同风险特征建立不同的风险监测体系。
  金融支持长租改革
  作为支持楼市长效机制建立的重要方式之一,长租市场的培育在“房住不炒”定位确立后就被提上议程。今年的中央经济工作会议更是从保障性租赁住房建设、加快完善长租房政策、规范发展长租房市场、对租金水平进行合理调控等多个方面进行了具体细化。
  “对于房地产调控来说,租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。” 中原地产首席分析师张大伟表示。
  虽然一些长租公寓模式出现问题,给长租市场敲响了警钟,但对于银行业而言,长租市场的培育仍潜藏着不少业务机会。
  将“住房租赁”作为自身三大战略的建行秉承“为有房人理房、帮无房人安家”的理念,通过房屋调配撮合租住需求,引入金融活水,培育超大规模的新型资产管理市场。截至6月末,建行住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套,注册用户2310万户。同时,与广州、杭州、济南等11个试点城市签署了发展政策性租赁住房战略合作协议,向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子综合服务。
  为贯彻落实2020年中央经济工作会议精神,建行还提出要做长租市场的“稳定器”,持续研究完善长租市场投融资机制,支持构建更加稳定的住房租赁关系。要为市场提供长期、稳定的租赁房源供给,并引导租赁企业回归专业运营本源,稳定市场秩序、规范市场行为。要大力支持保障性租赁住房,创新金融产品,满足地方政府公租房融资需求,解决困难群体的住房问题。要深入推进政策性租赁住房签约城市项目落地,探索形成支持发展租赁住房的经验模式。

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责任编辑:戚琦琦菁菁